Mærkeligt problem med replace

Jeg har et problem med replace, som jeg ikke kan forstå!

Min kode:
if not rs("beskrivelse") = "" then
    tekst = rs("beskrivelse")
    Response.write replace((tekst),VbCrLf,"<br>") & "</li><br><li><b>TELEFON:</b><BR>" ... ... "</a></li><br>  "
else
    Response.write "</li><br><li><b>TELEFON:</b><BR>" ... ..."</a></li><br>  "
end if

Altså: Hvis beskrivelse ikke er tom, så replace VbCrLf med <br>, ellers lav være med at udskrive beskrivelsen.

Det giver denne fejl:

Microsoft VBScript runtime error '800a005e'

Invalid use of Null: 'Replace'

/profil.asp, line 96
linie 96:
Response.write replace((tekst),VbCrLf,"<br>") ... ...

Er der nogen der kan forklarer mig, hvad der er galt??

Hvis det ikke er mærkeligt nok, så udskriver den slet ikke noget, hvis jeg skriver sådan:

if rs("beskrivelse") = "" then
    tekst = rs("beskrivelse")
    Response.write replace((tekst),VbCrLf,"<br>") & "</li><br><li><b>TELEFON:</b><BR>" ... ... "</a></li><br>  "
else
Response.write rs("beskrivelse") & "</li><br><li><b>TELEFON:</b><BR>" ... ... "</a></li><br>  "
end if

Hverken beskrivelsen, eller fejlmeddelse!?!?!
Det gælder uanset om der står noget i beskrivelse eller ej.

For god ordens skyld kan jeg lige sige at beskrivelse er af typen notat i db'en(access)